Вместе реализуем мечту о новом качестве жизни

Как сэкономить на ипотеке?

Материал выслупления на XV Ярмарке Недвижимости (Петербургский СКК, 9-11 ноября 2007 года).

Экономия – значит не заплатить лишнего!

При подготовке данного материала, передо мной встала серьезная задача: по какому критерию сравнивать ипотечные программы? Я решил сравнить их на основе типовой ситуации, искусственно смоделированной на реальных условиях. При этом все коэффициенты роста цен были взяты из публичных источников и даже усреднены для большей точности. Исследование проводилось 10.11.2007 года.

Условия ипотечных программ:

Срок кредита: 15 лет

Первоначальный взнос: 20%

Стоимость объекта: 3,5 млн. рублей.

Количество членов семьи: 3 человека

Оперативность

Не теряйте зря времени на хождение по банкам, изучение ипотечных программ, сайтов, акций, терминологии. Время является самым ценным элементом экономии с учетом темпов роста цен. Сразу обращайтесь за помощью к профессионалу – к ипотечному брокеру. Он подберет для Вас ипотечную программу, которая выгодна и оптимальна конкретно для Вас и Вашей ситуации. Воспользовавшись услугами ипотечного брокера, Вы сокращаете срок до покупки квартиры примерно на 1 месяц. Стоимость услуг ипотечного брокера в среднем составляет от 20 тысяч до 1-1,5% от стоимости объекта. При этом за один месяц в 2007 году объект недвижимости дорожал в среднем на 1%. Вывод очевиден – заплатив специалисту за оперативность, можно сэкономить деньги на росте цен. Наиболее выгодно обращаться к ипотечным брокерам, работающим с агентством недвижимостью, так как в данном случае, как правило, стоимость услуг брокера уже входит в комиссию риэлтора.

О последовательности проведения ипотечной сделки

Схема, когда человек ставит основной задачей получение ипотечного кредита, отводя поиск объекта на второй план, не правильная. Получение ипотечного кредита не является целью. Цель – это приобретение объекта недвижимости. Поэтому схема покупки квартиры должна быть именно в такой очередности: поиск объекта и одновременный подбор ипотечной программы. Обратная последовательность приводит к большей потери времени, а значит, и потере денег. В идеале это необходимо делать одновременно.

Коэффициент экономии:

в 2006 году эта цифра составляла примерно 10% от стоимости объекта в месяц.

в 2007 году 1-1,5% от стоимости объекта в месяц.

в 2008 году эта цифра может составить в отдельные месяцы до 4% от стоимости объекта в месяц.

Идеальная скорость сделки:

1 неделя на сборы документов заемщиком + 1 неделя на подготовку + 2 недели на регистрацию. Более длительное проведение сделки приводит к существенным финансовым потерям.

Решительность и чувство времени – вот, что реально экономит деньги заемщика.

Понимание бюджета ипотечной сделки

Расходы по банку

Работа с профессиональным брокером позволяет сократить сборы банка за рассмотрение заявки, открытие ссудного счета, выдачу наличных денежных средств. К примеру, рассмотрение заявки банком может обойтись заемщику в сумму от 0 до 2000 рублей. При условии привлечения профессионального брокера этот сбор может быть вообще отменен. Грамотно организованные расчеты и другие финансовые операции в банке могут дать не плохую экономию.

Коэффициент экономии:

Может достигать до 0,4% от размера кредита (разовая экономия)

Расходы на страховку

Необходимо понимать, что сравнивать две программы страхования лишь по размеру платежа, которые необходимо осуществлять, не корректно.

По конкретной ипотечной программе можно выбрать лишь ту страховую компанию, которая аккредитована при конкретном банке, т.е. одобренную банком. По этой причине по различным ипотечным программам условия страхования не всегда совпадают.

В среднем ежегодный платеж по страховке составляет 0,8 — 1,2% в год от размера кредита, умноженного на 10%. Причем, каждый год эта ставка может меняться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, также она может не меняться вообще. Методика определения величины платежа по страхованию у каждой страховой компании своя, и на нее могут влиять различные факторы. К примеру, существует зависимость от возраста заемщика, состояния его здоровья и др. Достижение заемщиком возраста 40 лет может привести к повышению размера платежа по страховке. Поэтому прямое сравнение размера платежа за первый период – первый год, не может дать полного понимания о размерах расходов на страховку. Такое сравнение должно производиться за несколько периодов – первые 3-5 лет. Чем больше периодов будет сравниваться, тем точнее будет результат.

Более того, через какое-то время после получения кредита заемщик по согласованию с банком (залогодержателем) может просто поменять страховую компанию на ту, где более низкие платежи. Делать это нужно оперативно, что бы не было разрыва в страховом обеспечении. В противном случае, у заемщика могут возникнуть проблемы с сотрудниками банка или иной ипотечной структуры.

Сравнивая предложения по страховке, необходимо также учитывать и список страховых случаев, т.е. случаев, при наступлении которых будет производиться выплата. В одном договоре страхуются только стены, а в другом может страховаться и содержимое квартиры. Так же могут отличаться и списки заболеваний, при которых выплачивается денежная сумма. Следовательно, заемщик, несущий бремя кредита, в одном случае может просто решить свои вопросы со страховой компанией, а в другом может встать перед необходимостью срочного изыскания денежных средств на ремонт или лечение.

Восстановления состояния квартиры может потребовать и кредитная организация, т.к. любой кредитный договор предусматривает такую возможность. В таком случае изыскание денежных средств на ремонт может испортить заемщику не только нервы, но и кредитную историю. Математика проста: чем меньше страховых случаев – тем дешевле.

Выбирая страховую компанию, среди аккредитованных по конкретной ипотечной программе, хороший ипотечный брокер обеспечивает не только низкий размер ежегодных платежей по страховке, но и наиболее оптимальный список страховых случаев. Это является значительной экономией средств.

Коэффициент экономии:

Может достигать до 0,4% от размера кредита ежегодно

Экономя на страховке, не теряйте голову, заплатить очень мало тоже плохо.

Услуги риэлторов

Сейчас на рынке существует возможность воспользоваться отдельно услугами риэлторов и ипотечных брокеров. Это приводит к оплате услуг и тех, и других. К примеру, у многих ипотечных брокеров достигнута договоренность с рядом агентств недвижимости, которая позволяет клиенту экономить на услугах ипотечного брокера. У «Универсальной ипотечной компании» («УНИ.КОМ») такая договоренность имеется с агентством недвижимости «ЮРИНФО-НЕДВИЖИМОСТЬ». Фактически, клиент платит только за услуги агентства недвижимости, а уже агентство оплачивает услуги ипотечного брокера из своих комиссионных. При этом практически все компании, идя на такое сотрудничество, отдельно оговорили условие, что стоимость риэлторских услуг для граждан останется неизменной. На сегодняшний день стоимость работы риэлторов в среднем составляет 4-5% от стоимости объекта недвижимости.

Коэффициент экономии:

При использовании комбинированной услуги 1-1,5% от стоимости объекта (экономия разовая) Поскольку ипотечная сделка – это сложная сделка, то привлечение риэлтора при ее проведении крайне необходимо. Основной задачей риэлтора является обеспечение скорости проведения сделки, юридической безопасности самой сделки и производства расчетов между ее участниками. Оперативное проведение сделки дает хорошую экономию, т.к. цена объекта фиксируется в договоре на день проведения сделки.

Коэффициент экономии:

в 2007 году 1-1,5% от стоимости объекта в месяц.

Хороший риэлтор должен быть участником профессионального объединения, к примеру, Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Профессионал всегда осуществляет страхование профессиональной ответственности и может возместить возможный ущерб от своей деятельности. В случае привлечения в качестве риэлтора не профессионала возместить ущерб или отстоять права на квартиру будет возможно только в судебном порядке и то при определенных условиях.

Услуги оценщика

Составление отчета об оценке – необходимое действие для получения ипотечного кредита. Стоимость изготовления отчета об оценке составляет 0 — 6 000 руб. Отчет об оценке бесплатен, когда банк сам оплачивает его составление. Стоимость отчета может зависеть от удаленности объекта, его типа и площади.

При кредитовании домов старого фонда, домов с деревянными перекрытиями условия ипотечной программы могут потребовать и проведения строительной экспертизы. Это приводит к отдельным затратам заемщика.

Коэффициент экономии:

~0,085 коэффициент экономии от стоимости объекта (экономия разовая)

Услуги нотариуса

Согласие супруга, доверенность, брачный контракт, удостоверение сделки – все эти услуги могут понадобиться заемщику. Если на составление доверенности и согласия супруга может уйти не более 1000 рублей, то составление брачного контракта может обойтись в более значительную сумму. Типовой брачный контакт в среднем стоит от 1000 – 1500 рублей.

Говоря об услугах нотариуса, хочется сказать и о простой письменной форме. В настоящий момент не редко заемщикам говорят о необязательности удостоверения самой сделки, но на практике оказывается, что простую письменную форму договора делают те же нотариусы и стоимость этой услуги достигает 20 000 рублей. В то время как составление документов у юриста может обойтись в значительно меньшую сумму. Этого, к сожалению, никак не избежать. Все попытки заемщиков перенести исполнение документов к другому, более экономичному специалисту, заканчиваются тем, что банк требует исполнение конкретным исполнителем по конкретной форме. Это не самая страшная проблема. Самым страшным в такой ситуации является то, что плохая информированность заемщика о всех расходах в день сделки может не позволить ей совершиться. К примеру, заемщику просто может не хватить денег на оплату всех услуг.

Коэффициент экономии:

Экономить на этих услугах получается в единичных случаях.

Процентная ставка

Профессиональный ипотечный брокер может предложить не только скорость проведения сделки и пониженную процентную ставку. Для брокеров активно сотрудничающих с банками, банки организовывают возможность снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. Фактически это является специальными акциями. Брокеры позволяют экономить время банкам, оперативно решая все вопросы с профессионалами, а банки за профессионализм брокера готовы платить уступками для заемщика.

Коэффициент экономии:

~0,5% от годовой процентной ставки (экономия ежегодная)

Перекредитование (рефинансирование)

Поскольку на рынке все время появляются новые интересные программы, становится возможным получить кредит с целью погашения ранее полученного кредита. Тем самым, Вы просто поменяете банк, в который будете платить по кредиту, но условия погашения для вас изменятся в лучшую сторону, в том числе поменяется и размер ежемесячного платежа. При этом появившаяся у заемщика за время выплат по первому кредиту кредитная история тоже позволяет получать еще более низкую процентную ставку.

Коэффициент экономии:

До ~2% от ежегодной процентной ставки по кредиту (экономия постоянная)

Досрочное гашение

Процедура досрочного погашения кредита тоже имеет своей предел экономии. Дело в том, что сама структура аннуитетного, т.е. равновеликого, платежа состоит из двух частей. Первая часть уходит на погашение основной суммы заложенности, самого взятого кредита, вторая часть – на погашение начисленных процентов. Со временем соотношение этих величин меняется. Однако в первую очередь происходит погашение процентов, большая часть платежа уходит именно на них. Так, в приведенном графике видно соотношение этих величин. За 100% в данном случае взят аннуитетный платеж. Снижающаяся кривая показывает размер процентов внутри аннуитетного платежа.

Досрочное погашение взятого кредита наиболее выгодно в первые годы жизни кредита. Это позволяет эффективно выплачивать кредит, пуская деньги на погашение именно суммы задолженности. По этой причине некоторые ипотечные программы предусматривают мораторий на досрочное погашение или штрафные санкции за такое погашение в первые месяцы жизни кредита.

Отдельное спасибо за предоставленные материалы и расчеты сотрудникам Ипотечного брокера «Универсальная ипотечная компания» и Агентства недвижимости «ЮРИНФО-НЕДВИЖИМОСТЬ».