Вместе реализуем мечту о новом качестве жизни

Операция «Кооперация» (журнал «Личный бюджет»)

Мечтаете о том, чтобы банки выдавали ипотеку по первому требованию, не придирались к предоставленным документам да еще снизили в несколько раз процентную ставку по кредиту? Тогда вам стоит подумать о вступлении в жилищный кооператив.

Различия

Помните сказку? Посадил дед репку. Выросла репка большаяпребольшая. Пошел дед репку рвать: тянетпотянет, вытянуть не может… Тогда позвал дед бабку, бабка – внучку, внучка – Жучку, Жучка – кошку, кошка – мышку. И вытянули репку! Примерно по такой же схеме работает жилищный кооператив: его члены все вместе «наваливаются» на ипотечный кредит, чтобы «вытянуть» его без помощи банков. Из-за того что пайщики используют в качестве «тягловой силы» не кредитные учреждения, а средства других членов кооператива, такой жилищный заем отличается от ипотечного по многим пунктам.

Сроки и цены

Кооператив работает на базе средств, которые вносят его члены, и потому во многом защищен от внешнего влияния: финансового кризиса, отсутствия «длинных денег» на рынке заимствований и т. д. По словам исполнительного директора МКПК «Строй и живи» Владимира Татарникова, такая схема кредитования почти в три раза дешевле классической ипотеки. Например, пайщик «Строй и живи» по выданному займу выплачивает проценты, размер которых составляет 0,25–0,35% в месяц (или 3–4,2% в год). Благодаря чему удается добиться такой низкой процентной ставки? В этом-то и «зарыт» основной недостаток жилищных кооперативов. Дело в том, что здесь, в отличие от ипотеки, деньги на жилье вы получите далеко не сразу. В каждом жилищном кооперативе обязателен так называемый «накопительный период», в течение которого вы просто платите взносы, не получая ничего взамен. В это время вашими деньгами «пользуются» другие члены кооператива. И только когда сумма «сданных» денег достигает определенных размеров, вам выдают долгожданный кредит на жилье. Средний срок «накопления» составляет около двух лет, минимальный – шесть месяцев. В течение этого времени вы успеваете выплатить значительную долю средств, необходимых для покупки жилья. Поэтому заем, выданный кооперативом, не так велик, как ипотечный кредит, и погасить его обычно удается всего за 2–4 года. Благодаря чему «накрутка» на жилье редко превышает 10%.

Документы

Для вступления в кооператив часто достаточно одного паспорта. Не требуются ни справка о доходах, ни поручители. Практически отсутствуют возрастные ограничения.

Выбор жилья

Вступив в кооператив, можно купить практически любой объект недвижимости: комнату в коммуналке, квартиру в готовом или строящемся доме, земельный участок, загородный дом – от скромного садового «скворечника» до комфортабельного коттеджа.

Меньший риск

По словам генерального директора ЖНК «Новый мир» Натальи Аленушкиной, пайщик никогда не останется без крыши над головой. Если больше нет возможности выплачивать долг, кооператив предложит человеку на те взносы, которые он уже выплатил, приобрести более дешевое жилье (например, комнату или квартиру в пригороде). Владимир Татарников из МКПК «Строй и живи» добавляет, что в случае потери работы, болезни или других непредвиденных обстоятельств действия кооператива и банка несколько различаются: так, кооперативы обычно дольше «терпят» просрочку выплат и реже подают в суд.

Сходство и различия

В советское время все кооперативы существовали в форме ЖСК (жилищно-строительных кооперативов). Сейчас все немного сложнее. «Объединения жилищных заемщиков» делятся на два вида: ЖНК (жилищно-накопительные кооперативы) и КПКГ (кредитные потребительские кооперативы граждан).

Что выбрать?

Для начала поговорим о сходстве. И ЖНК, и КПКГ – это добровольные объединения граждан и некоммерческие организации. И там и там обязательными условиями получения жилищного займа являются членство в кооперативе, а также уплата паевых и членских взносов. И там и там высшим органом в принятии решений является общее собрание членов кооператива. На этом сходство между ЖНК и КПКГ заканчивается, и начинаются различия. В ЖНК все взносы, «сдаваемые» членами организации, идут на покупку жилой недвижимости. Причем приобретается она исключительно в собственность кооператива – юридического лица. То есть каждый пайщик имеет свою долю в каждой квартире кооператива, но не имеет в собственности «целого» жилья. Поскольку никакой жилой площади в собственности до погашения долга у пайщика нет, продать ее он не может, однако имеет полное право в любой момент выйти из кооператива, получив назад все уплаченные взносы. В то же время передать по наследству такие «квадратные метры» можно – наследники либо получают наличными уже уплаченные пайщиком взносы, либо занимают «освободившееся место» в ЖНК и продолжают погашать заем. А вот официально сдать в аренду «паевую» жилплощадь нельзя. Поэтому тем, кто собирается сдавать квартиру, больше пойдет кредитный потребительский кооператив граждан. Он по истечении накопительного периода выделяет пайщику деньги, а тот уже на свое имя приобретает жилье, становится его собственником и закладывает «квадратные метры» кооперативу до полного расчета по займу (точно так же, как при банковской ипотеке).

Сходство

Несмотря на то что «лица» ипотеки и жилищных кооперативов весьма различны, по крайней мере одну схожую черту в них обнаружить можно. Это – условия страхования. Так, согласно ФЗ № 117 «О кредитных потребительских кооперативах граждан» пайщики кредитных потребительских кооперативов на весь срок выплаты займа должны застраховать свою жизнь и потерю трудоспособности. У членов ЖНК «страховых хлопот» еще больше. Согласно ФЗ № 215 «О жилищных накопительных кооперативах» пайщик обязан застраховать не только жизнь и трудоспособность, но и предмет залога (то есть «свежекупленную» жилплощадь).

«Лучше всего приобретать комплексную страховку – титула, жизни, здания и сооружения, – советует Наталья Аленушкина из ЖНК «Новый мир». – Это удобно, ведь комплекс всегда дешевле, при этом и самим пайщикам спокойнее, и кооператив уверен, что вложенные в жилое помещение денежные средства будут возвращены».

Жилищные кооперативы Санкт-Петербурга

В Петербурге периодически возникают, а потом «растворяются в неизвестности» организации, именующие себя жилищными кооперативами. После этого по телевизору обычно показывают душещипательный репортаж про обманутых вкладчиков. Как не оказаться на их месте? В этой ситуации один из основных критериев выбора – проверка временем. Если кооператив работает на рынке больше трех лет – неплохо, если больше пяти – и вовсе отлично. Стоит обратить внимание и на то, сколько домов он уже успел построить: чем больше – тем лучше. А узнать, не «прославился» ли выбранный кооператив чем-нибудь негативным, можно в Ассоциации жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья (тел. (812) 314-41-81, 247-94-77).

Есть ли еще какие-то «приметы», по которым можно отличить «честный» жилищный кооператив от «нечестного»? «Иногда задают вопрос о том, как отличить „порядочный“ жилищный кооператив от финансовой пирамиды, – рассказывает заместитель генерального директора строительной компании «ФСК САС» Игорь Тебин. – Но все дело в том, что любой жилищный кооператив – это и есть финансовая пирамида, поскольку «старые» вкладчики получают деньги новых. Главное – понять, насколько эффективно и успешно эта пирамида действует. Самый простой способ – до вступления в кооператив попросить показать график получения жилья членами кооператива. Это внутренний документ организации, где указано, сколько пайщиков или дольщиков получат «квадратные метры» в ближайшее время. Если их достаточно много, значит, кооператив работает эффективно». «К сожалению, на начальной стадии, то есть тогда, когда человек только заключает договор с жилищным кооперативом, практически невозможно определить, имеют его организаторы умысел обмануть вкладчиков или нет, – рассказывает начальник отдела по подрыву экономических основ организованных преступных формирований и экстремизма Главного управления МВД России по Северо-Западному федеральному округу подполковник милиции Сергей Войтович. – Внешне и «честные», и «нечестные» кооперативы выглядят одинаково: как правило, у них есть надлежащим образом оформленные документы и презентабельный офис. А вот проверить хозяйственную деятельность жилищных кооперативов невозможно, так как по закону они не обязаны давать о ней отчет. Конечно, при вступлении в кооператив вкладчик должен внимательно прочитать договор, проверить, есть ли у организаторов разрешение на строительство. Также проследите, чтобы при приеме денег вам выдали не просто чек или какую-то другую «бумажку», а квитанцию приходно-кассового ордера с печатью и подписями главного бухгалтера и руководителя кооператива. Но даже если все на первый взгляд в норме, это не является гарантией того, что однажды кооператив не исчезнет со всеми вашими сбережениями. Такое, увы, иногда случается. Так, сейчас в Петербурге направлено в суд дело одного из «непорядочных» жилищных кооперативов. Поэтому нужно помнить, что вложение средств в жилищный кооператив – это всегда в определенной степени риск».

Тарифные планы жилищных кооперативов

МКПК «Строй и живи»

Документы, необходимые для вступления: паспорт и копия трудовой книжки

ИНТЕНСИВНЫЙ

  • Вступительный взнос – 15 000 руб.
  • Минимальный первоначальный взнос личных сбережений – 5% от суммы, которую намеревается получить пайщик кооператива после истечения срока накопления.
  • Срок накопления – от 6 до 60 месяцев.
  • Процентная ставка – 0,35% в месяц.
  • Срок возврата займа – максимум 5 лет.

МОЛОДЕЖНЫЙ

Предназначен для граждан, не достигших 31 года на момент вступления в кооператив. Срок возврата займа – от 2 до 5 лет.

КПКГ «ФСК САС»

Документы, необходимые для вступления: паспорт

НАКОПИТЕЛЬНЫЙ

  • Членский взнос – 5%.
  • Первоначальный паевой взнос – 10%.
  • Чтобы получить заем, необходимо накопить 50% от стоимости будущего жилья. Накопительный период – 1 год.
  • Максимальный срок займа – 5 лет.

МОЛОДЕЖНЫЙ

Программа для людей, не достигших 30 лет. Часть пая вносится недвижимостью (то есть уже имеющейся комнатой или квартирой). Членский взнос – 4% и $200. Первоначальный паевой взнос – 10% и $200. Чтобы получить заем, необходимо накопить 50% от стоимости будущего жилья. Накопительный период – 1–2 года. Максимальный срок займа – 7 лет.

ЗАЧЕТНЫЙ

Часть пая вносится недвижимостью (то есть уже имеющейся комнатой или квартирой). Членский взнос – 5%. Первоначальный паевой взнос – 1–5%. Чтобы получить заем, уже имеющееся (то есть зачетное) жилье должно «покрыть» 50% стоимости будущего жилья. Максимальный срок займа – 3 года.

СТАНДАРТНЫЙ

Членский взнос – 5%. Первоначальный паевой взнос – 10%. Чтобы получить заем, необходимо накопить 50% от стоимости будущего жилья. Накопительный период необязателен. Максимальный срок займа – 3 года.

КПКГ «Невский терем»

Документы, необходимые для вступления: паспорт

ПРОГРАММА ПО УЛУЧШЕНИЮ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ

Членский взнос – 8 000 руб. Первоначальный паевой взнос – 3 000 руб. Чтобы получить заем, необходимо накопить 50% от стоимости будущего жилья. Максимальный срок займа – 5 лет.

ЗАЧЕТ ИМЕЮЩЕГОСЯ ЖИЛЬЯ

Часть пая вносится недвижимостью (то есть уже имеющейся комнатой или квартирой). Членский взнос – 8 000 руб. Первоначальный паевой взнос – 3 000 руб. Максимальный срок займа – 5 лет.

ЖНК «НОВЫЙ МИР»

Документы, необходимые для вступления: паспорт

КУБЫШКА

4% – членский вступительный взнос; первоначальный паевой взнос – 5% от заявленной стоимости жилого помещения. Накопление денежных средств в течение 3 лет (до 50% от ориентировочной стоимости будущего жилья). Выплата пая равными долями рассчитана на 8 лет. Ежемесячный членский взнос будет составлять 0,2% от суммы рассрочки (2,4% в год).

КЛАССИЧЕСКИЙ

3% – членский вступительный взнос; паевой взнос – 10% от заявленной стоимости жилого помещения. Обязательное накопление в течение 12–14 месяцев (до 50% от ориентировочной стоимости будущего жилья). Минимальный ежемесячный паевой взнос в период накопления равен 3% от накапливаемой суммы. Пайщик выплачивает 50% ссуды равными долями в течение 6 лет. Ежемесячный членский взнос будет составлять 0,2% от суммы рассрочки (2,4% в год).

СРОЧНЫЙ

3% – членский вступительный взнос; паевой взнос – 25% от заявленной стоимости жилого помещения. В течение 6–8 месяцев обязательное накопление – 45% (до 70%) от стоимости квартиры. Минимальный паевой взнос в период накопления – 7,5% от накапливаемой суммы. Максимальный срок займа – 3 года. Ежемесячный членский взнос будет составлять 0,4% от суммы рассрочки (4,8% в год).

МОЛОДЕЖНЫЙ

для граждан от 18 до 33 лет. 4% – членский вступительный взнос; первоначальный паевой взнос – 10% от заявленной стоимости жилого помещения. Чтобы получить заем, необходимо накопить 50% от стоимости будущего жилья. Период накопления – по возможностям пайщика, но не менее года. Минимальный паевой взнос в период накопления – 2 500 руб. 50% ссуды пайщик выплачивает в течение 10 лет равными долями. Ежемесячный членский взнос будет составлять 0,2% от суммы рассрочки (2,4% в год). При рождении ребенка ежемесячный паевой и членский взносы не взимаются.

ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЙ

Для граждан от 16 до 23 лет. Оплату членского и паевого взносов производят родители, другие родственники, крестные родители или опекуны. 4% – членский вступительный взнос; первоначальный паевой взнос – 5% от заявленной стоимости жилого помещения. Накопление денежных средств – до 50% в течение 36 месяцев. Минимальный паевой взнос в период накопления равен 3 750–7 500 руб. Выплата пая рассчитана на 15 лет равными долями. Ежемесячный членский взнос будет составлять 0,3% от суммы рассрочки (3,6% в год).

БЮДЖЕТНЫЙ

3% – членский вступительный взнос; первоначальный паевой взнос – 1% от заявленной стоимости жилого помещения. Накопление денежных средств – до 50% в течение 65 месяцев. Минимальный ежемесячный паевой взнос в период накопления равен 2 500–7 500 руб. Выплата пая рассчитана на 20 лет равными долями. Ежемесячный членский взнос будет составлять 0,3% от суммы рассрочки (3,6% в год).

ЗАЧЕТНЫЙ

Часть пая вносится недвижимостью (имеющейся комнатой или квартирой). 4% – членский вступительный взнос; первоначальный паевой взнос – 3% от заявленной стоимости жилого помещения. Стоимость зачетного объекта недвижимости должна составлять не менее 50% от стоимости приобретаемого объекта. 10% от стоимости приобретаемого объекта накапливается. Период накопления – по возможностям пайщика. Выплата пая рассчитана на 10 лет равными долями. Ежемесячный членский взнос будет 0,4% от суммы рассрочки (4,8% в год).

СТАНДАРТНЫЙ

3% – членский вступительный взнос; первоначальный взнос – 30% от заявленной стоимости жилого помещения. Накопление денежных средств – до 60% в течение 15–18 месяцев. Минимальный ежемесячный паевой взнос в период накопления – 2% от накапливаемой суммы. Пайщик выплачивает 40% ссуды равными долями в течение 7 лет. Ежемесячный членский взнос – 0,3% от суммы рассрочки (3,6% в год).

СТРОЙКА

Тариф для приобретения жилого помещения в строящемся доме. 4% – членский вступительный взнос; первоначальный паевой взнос – 45% от заявленной стоимости жилого помещения. Накопление денежных средств – до 60% в течение 3 месяцев. Минимальный ежемесячный паевой взнос в период накопления – 5% от накапливаемой суммы. Пайщик выплачивает 40% ссуды равными долями в течение 5 лет. Ежемесячный членский взнос – 0,3% от суммы рассрочки (3,6% в год).

Жилищный кооператив: инструкция по применению

Вы приходите в кооператив, читаете договор. Сотрудники помогают вам рассчитать размер взносов, которые придется платить.

Если все устраивает, предъявляете документы (часто достаточно только паспорта), подписываете договор и платите вступительный и первоначальный взносы. В течение накопительного периода (который длится в среднем 6–24 месяца) выплачиваете членские взносы.

Получаете деньги на жилье и покупаете его, если вы являетесь членом КПКГ. Или ЖНК приобретает для вас выбранную жилплощадь, которая остается кооперативной собственностью, пока вы не выплатите весь долг.

Выплачиваете кооперативу долг, и жилье полностью переходит в вашу собственность.

«Личный бюджет», Май 2009
Автор: Надежда Оплетаева